Un rendiconto condominiale è valido anche se mancano documenti

formali come il registro di contabilità? La Cassazione (sentenza

14428/2025) richiede solo che sia chiaro e comprensibile. La sostanza

vince sulla forma.

L'assemblea annuale per l'approvazione del rendiconto condominiale è uno dei

momenti più importanti e, spesso, più tesi della vita in un palazzo. È l'occasione in

cui l'amministratore presenta i conti della sua gestione e ogni condomino ha il

diritto di verificare come sono stati spesi i propri soldi. L'articolo 1130-bis del

Codice civile prevede che il rendiconto sia composto da una serie di documenti

come il registro di contabilità e un riepilogo finanziario. Ma cosa succede se questa

documentazione non è formalmente perfetta? Se manca qualche pezzo, la delibera

di approvazione è automaticamente invalida? A spiegare come deve essere il

rendiconto del condominio è una importante sentenza della Cassazione, la

numero 14428, depositata il 29 maggio 2025. In essa la Corte ha fornito un

importante chiarimento, mettendo l'accento sulla comprensibilità e la trasparenza

sostanziale dei conti, piuttosto che sul mero formalismo.

Quali sono i requisiti che un rendiconto condominiale deve avere per legge?

Per capire la portata della decisione della Cassazione, è utile ricordare cosa

prevede la legge. L'articolo 1130-bis del Codice Civile stabilisce che il rendiconto

condominiale si compone di diversi documenti, tra cui:

• un registro di contabilità, dove vengono annotati analiticamente, in ordine cronologico, tutti i movimenti in entrata e in uscita;


• un riepilogo finanziario, che descrive la situazione patrimoniale del condominio;


• una nota sintetica esplicativa della gestione, che riporta anche i rapporti in corso e le questioni pendenti.

L'obiettivo di questa documentazione è fornire ai condòmini un quadro completo,

chiaro e trasparente della gestione economica e finanziaria del loro condominio.

Un rendiconto condominiale è valido anche se manca il registro di contabilità o la nota esplicativa?

Secondo la sentenza n. 14428/2025 della Cassazione, il rendiconto è valido anche

se manca il registro di contabilità e/o la nota esplicativa, ma solo a determinate

condizioni. Il caso esaminato dai giudici supremi riguardava proprio l'impugnazione

di alcune delibere di approvazione di rendiconti condominiali. Una condomina ne

aveva contestato la validità sostenendo che non erano stati presentati il registro di

contabilità e la relazione informativa previsti dall'articolo 1130-bis, e che quindi i

rendiconti non rispettavano i requisiti formali imposti dalla legge.

Sia il tribunale che la Corte d'Appello, però, avevano respinto le sue ragioni,

ritenendo che, nonostante queste carenze formali, i rendiconti presentati fossero

comunque sufficientemente chiari da permettere ai condòmini di comprendere la

contabilità e di verificare l'operato dell'amministratore. La Cassazione ha

confermato questa linea affermando che "la sostanza prevale sulla forma". Ciò

significa che, ai fini della validità del rendiconto e della relativa delibera di

approvazione, l'aspetto più importante non è la pedissequa osservanza di ogni

singolo formalismo burocratico, ma la sostanziale capacità informativa della

documentazione contabile presentata.

Come ha scritto la Suprema Corte, questo principio "costituisce una specificazione

del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del

principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va

effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione".

In parole più semplici, l'obiettivo della legge è garantire che ogni condomino possa

capire chiaramente come sono stati gestiti i soldi del condominio. Se questo

obiettivo viene raggiunto, una mancanza puramente formale (come l'assenza di un

documento specifico nominato dalla legge, ad esempio il "riepilogo finanziario")

può non essere sufficiente a invalidare il rendiconto.

Quali sono i requisiti minimi che un rendiconto condominiale deve avere per essere valido?

La Corte ha precisato che per la validità della deliberazione di approvazione del

rendiconto condominiale:

«non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità

redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle

società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai

condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione».

Questo significa che il rendiconto deve essere:

• comprensibile: ogni condomino, anche senza essere un esperto contabile, deve poter capire quali sono state le entrate (le quote versate) e quali le uscite (le spese sostenute), e per quale motivo;


• trasparente: deve permettere di verificare la correttezza della gestione dell'amministratore;


• completo negli elementi essenziali: deve indicare chiaramente le quote di spesa attribuite a ciascun condomino in base alle tabelle millesimali o ai diversi criteri di ripartizione.

Nel caso specifico esaminato dalla Cassazione, i giudici di merito avevano

accertato che, nonostante "la mancanza di riepilogo finanziario e di nota

esplicativa", i rendiconti erano comunque idonei a "rendere i condòmini edotti

della situazione contabile della gestione del condominio", consentendo loro di

"comprendere la situazione contabile, in particolare per quanto attiene le spese

sostenute per la gestione del condominio e la quota delle stesse ripartita a carico

dei condòmini in base ai millesimi di proprietà".

Le spiegazioni fornite dall'amministratore in assemblea sanano un rendiconto incompleto?

La Suprema Corte ha riconosciuto che anche elementi esterni alla documentazione

scritta possono contribuire a soddisfare l'esigenza informativa dei condòmini. In

particolare, ha affermato che:

"si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore

in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li

abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di

approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti".

Questo significa che se un condomino ha dei dubbi o delle perplessità su una voce

di spesa e l'amministratore, durante l'assemblea, fornisce spiegazioni chiare,

esaustive e soddisfacenti, il condomino che ha ricevuto tali chiarimenti non potrà

poi impugnare la delibera di approvazione lamentando una presunta mancanza di

trasparenza su quel punto specifico. La trasparenza, quindi, può essere raggiunta

anche attraverso il dialogo e le spiegazioni verbali fornite in sede assembleare.

L'amministratore deve mettere a disposizione dei condòmini le fatture e i

documenti giustificativi. Tale elemento, di grande rilevanza, rafforza

ulteriormente la validità sostanziale del rendiconto. La sentenza della Cassazione

n. 14428/2025 ha evidenziato con favore il fatto che, nel caso di specie,

l'amministratore avesse messo a disposizione dei condòmini (si suppone prima o

durante l'assemblea) tutta la documentazione giustificativa delle spese. In

particolare:

• le fatture che comprovavano gli esborsi effettuati nell'interesse del condominio;


• gli estratti conto relativi al conto corrente bancario del condominio, che contenevano l'elenco di tutti i movimenti (entrate e uscite) nel periodo oggetto di rendiconto, con le relative causali.

Mettere a disposizione questi documenti "pezze d'appoggio" è una dimostrazione

concreta di trasparenza e permette a ogni condomino, se lo desidera, di verificare

puntualmente ogni singola spesa. Questa prassi, secondo la Corte, fornisce "la

prova degli importi incassati e degli esborsi con relative causali" e compensa

eventuali carenze nella redazione dei documenti di sintesi.

https://www.laleggepertutti.it/732499_rendiconto-condominio-come-deve-essere